LL11 UPDATE MEETING SUMMARY (ENGLISH)
What is Local law 11 and how it affects our building.
NYC Façade Inspection Safety Program (FISP) known as Local Law 11, requires NYC buildings taller than six stories to have their facades inspected and repaired every five years. The law’s purpose is to protect New Yorkers from falling façade/roof debris and was further enhanced after the recent deaths of several people. As 4050 is 17 stories, the building must comply with LL11 rules and regulations.
There are two steps to comply with LL11. First, an engineer’s inspection and report, and second the actual physical work. We’ll talk both in order. Accordingly, the Board hired an engineer to inspect the building’s façade and provide their report.
The report has three classifications, “safe,” “unsafe,” or “safe with a repair and maintenance program (SWARMP)” The new rule specifies that conditions requiring repair or maintenance within one year must be considered Unsafe, while those that need to be addressed in the next five years will be classified as SWARMP. The Board received reports from a couple of engineers and neither considers the building “safe” due mostly to the status of existing balconies conditions.
Balcony railing Options reviewed:
- Keep current balcony block railing and provide repairs. Most reinforced steel support inside the balcony walls were corroded and no reinforcement of the walls were found. The mortar (substance that holding blocks together) was deteriorated and in some locations, joints were dislodged at both exterior and interior of balcony walls. In order to repair steel reinforcement, the mortar will need to be removed once removed, the blocks will fall apart and will need to be rebuilt from scratch (See option 2) Therefore, this first option was eliminated.
- Remove all existing balcony walls and rebuild in kind. This option will require to build balcony in compliance with the new NYC Codes and regulations. Even though these balconies may have been compliant at the time the building was built, the new regulations are more stringent, and the current design will no longer be compliant due to the requirement of the reinforcement and attachments, building allowable loads, and parapet height. This option would be cost prohibitive. Therefore, this second option was eliminated.
- New balcony railings: recommended option by engineers, which the building will receive
In selecting the new railings, the board considered many parameters such as safety, privacy, durability, maintenance, aesthetics, and costs.
Accordingly, new aluminum / glass railings were selected. To increase the life of the materials, powder coat would be applied to the aluminum posts and rails. The glass will be tinted safety tempered laminated which means that glass does not shatter from cracks. Further, the glass inserts will be minimum thickness of 9/16” making these panels 4 times stronger than regular glass. Additionally, a concrete curb at the base of all railings will be built to prevent small objects (3 inches in diameter) from falling down the balcony. New powder coated aluminum balcony railings with minimum maintenance should last20-25 years.
Construction
LL11 specifies that if the façade was classified as a SWARMP in the previous cycle, necessary repairs MUST be addressed by the next cycle. And if the repairs are not made, the condition of the façade MUST be classified as Unsafe. Repairs must be made even if the defects seem relatively minor, appear to not need a maintenance program, have not worsened, or exposed issued that require legalization.
Under the current version of Local Law 11, the Department of Buildings (DOB) has started cracking down on repair issues that were classified as “safe with repair and maintenance” that an owner never fixed. Essentially, if not fixed by the next cycle/inspection, the DOB will classify the repair as unsafe even it’s not actually unsafe, just so the owner is forced to correct the issue immediately.
In accordance with LL11, the Board hired a Contractor who must fix your balconies promptly.
Construction Phase – What to expect
Scope of work:
Façade repairs: Brick facia anchoring, crack and spalling brick replacement, deteriorated mortar replacement, cleaning and repair rusted lintels, repair / replacement of cracked window sills, repairs of sealant around A/C units and windows, repair / replacement of concrete at damaged floors, facia and ceiling at balconies, removal of concrete walls at balconies, installation of new curbs at balconies, new railings, new waterproof coating on balcony floors, minor concrete repairs at garage canopy.
- Construction Schedule: We received the necessary permits and construction mobilization is scheduled to start tomorrow, Monday, October 3, 2022. The current scope of work is expected to be complete by February of 2024. The construction schedule may change if there are unforeseen conditions discovered or unusual weather etc.
- Personal Property: If you have not done so already, please remove all personal property / items removed from the balconies. Contractor will be blocking the balcony doors from the outside as they will be installing the scaffolding. There will be no access to the balcony until the construction is complete. Shareholders are advised to close all balcony doors from the inside for the safety of their family members and pets.
- Sidewalk shed: A Construction sidewalk shed installation will begin next week.
- Scaffolding: Scaffolding will start to be installed on both buildings in phases following the shed installation.
- Windows: Windows must be kept closed during construction hours.
- A/C Units: Contractor will protect A/C units from the dust on the outside of the building.
- Working hours: Construction hours according to Dept of Buildings is between 7am and 6pm. We’ve requested the Contractor to begin with more noisy work after 7:30-8am.
- Noise Disturbance: Noise and vibrations during the demolition of the balcony walls, building of balcony concrete curbs and repairs of floors and ceilings are expected.
Shareholder Questions
Question #1
We see rust on similar balconies with glass that appear to be rusting. Can you describe a little more about our glass and aluminum railings?
Many buildings installed a less expensive version of the steel railings instead of aluminum. In time steel railings start to rust even when they have coatings applied. The adjacent concrete surfaces will start showing the rust stains. Additionally, steel railings will start rusting faster in the coastal environment and will require rust cleaning and re-painting frequently. For that reason
Rust-proof – Aluminum railing system is designed to be anchored with the carbon free stainless-steel pins that inserted into the railing posts into concrete with epoxy. The epoxy waterproofs the opening, bonds to concrete and is electrically non-conductive preventing electrolysis between the aluminum and reinforced steel. This system is engineered for costal and high wind environment. Having aluminum material and the non-corrosive attachments will prevent the rust forming at the anchorage. Additionally, the aluminum railings will be powder coated for an extra layer of protection due to the salty environment.
Question #2
Some shareholders want to know what will happen to the existing tiles they installed on their balcony floors.
The current balcony tiles will have to be removed. All concrete balcony floors will be repaired to receive required positive slope of the top surface to the drain. When tiles are improperly installed on the slab of a balcony, moisture can become trapped between the tile and the concrete. That trapped moisture will go through freeze/thaw cycles in the winter and cause extensive deterioration to the underlying slab and damage the structural integrity of the balcony. Currently many floors are retaining water today because the non-sufficient or nonexistent slope to drains. Once the floors are repaired, they will receive a waterproofing “’traffic” coating
Question #3
Some shareholders are curious as to how they should be cleaning the glass once the project is completed. What are your thoughts on that?
The balcony glass gets cleaned pretty much same way as the windows. We will be getting the cleaning materials recommendation from the glass manufacturer. Additionally, there are a lot of cleaning tools that are available for this specific chore. Unlike today with the masonry balcony walls that we are unable to clean all together from dirt, the bird poop, mold, and moss, we will finally have balconies cleaned.
Question #4
Let me clarify once again that no balcony doors are to be opened during the construction project, correct?
Correct, all balcony doors will be blocked until the work is complete, inspected by the engineers and accepted and the scaffolding removed. It is important to note that all items must be removed from the balconies as directed by the management timely to avoid construction delays.
Question #5
When it comes to the windows, what best practices do you have during the day vs at night?
Shareholders are advised for all windows to be kept close and, if possible, keep the blinds drawn during construction working hours. Workers will not enter anyone’s apartment. After hours if needed, you may open windows.
Question #6
What can be expected regarding the air conditioning units?
All exterior side of A/C units on balconies will be protected from the dust by the Contractor.
Question #7
Once again, please go over the expected working hours during the week.
Department Of Buildings allows work 7am to 6pm. The Board requested that the construction work hours be 7:30am-5pm depending on the tasks and progress schedule. The Contractor is requested to start mobilizing on site at 7:30am. We requested no noisy demolition until after 8am.
Question #8
Do you expect that the pool will be closed next Summer as well?
Yes, based on the schedule we have today, the pool will be closed next summer.
____________________________________________________________________
Местный закон города New York LL11 (RUSSIAN)
Информация предоставленная во время собрания, включающая вопросы от собственников квартир и ответы на заданные вопросы.
Что такое Местный закон города Нью-Йорка LL 11 и как он влияет на наши здания?
Программа безопасности инспекции фасадов Нью-Йорка (FISP), известная как Местный закон закон города Нью-Йорка LL 11, требует, чтобы здания Нью-Йорка высотой более шести этажей проверяли и ремонтировали свои фасады каждые пять лет. Целью этого законa является защита жизней жителей Нью-Йорка от падающих обломков фасада / крыши, и они были еще более усилены после недавней гибели нескольких человек в городе Нбю-Йорке. Поскольку здания 4050 – это 17ти этажные здания, они должны следовать правилам и нормам закона LL11.
Существует два необходимых этапа для соблюдения закона LL11. Во-первых, инспекция и отчет инженера, а во-вторых, фактическая физическая работа. Мы поговорим об обоих этапах процесса по порядку.
Соответственно, Совет Директоров нанял инженера для осмотра фасада зданий и предоставления своего отчета.
В докладе есть три классификации: «безопасный», «небезопасный» или «безопасный с программой ремонта и технического обслуживания (SWARMP)» Новое правило определяет, что условия, требующие ремонта или технического обслуживания в течение одного года, должны считаться небезопасными, в то время как те, которые необходимо решить в ближайшие пять лет, будут классифицированы как SWARMP. Совет получил отчеты от нескольких инженеров, и ни один из них не считает наши здания «безопасным» в основном из-за состояния существующих балконов.
Рассмотрены все варианты, касающиеся состояния балконных перил:
1. Сохранить балконные перила и отремонтировать их чтобы соответствовали теперешним стандартам.
Было предложено починка только тех балконов которые имеют проблемы. Мы не можем каждые 5 лет проходить через этот дорогостоящий процесс, будет все больше и больше добавляться проблематичных балконов со временем. Более рационально решение принято устранить все проблемы с балконами в течении этого проекта.
Большая часть стальной опоры укрепления внутри стен балкона была разъедена, и надлежащих укреплений стен балкона обнаружено не было. Раствор (вещество, которое удерживает блоки вместе) был испорчен, а в некоторых местах соединения блоков были смещены как на внешней, так и на внутренней стороне стен балконов. Для того, чтобы отремонтировать стальную арматуру, раствор нужно будет снять, но после снятия раствора, блоки развалятся и нужно будет перестроить все с нуля (см. вариант 2) Поэтому этот первый вариант был исключен окончательно.
2. Вариант второй был в рассмотрении- снять все существующие балконные стены и перестроить полностью.
Этот вариант потребует строительства балкона в соответствии с новыми кодексами и правилами Нью- Йорка. Несмотря на то, что эти балконы, возможно, соответствовали требованиям на момент строительства здания, 59 лет назад, новые правила являются более строгими, и настоящая архитектура наших балконов больше не будет соответствовать требованиям крепления, допустимых нагрузок на здания и высоты перил. Этот вариант был бы очень дорогим. Поэтому этот второй вариант был исключен также.
3. Новые балконные перила: рекомендуемый инженерами вариант, который мы одобрили при заключении договора со строительной компанией.
При выборе новых перил правление учитывало многие параметры, такие как безопасность, конфиденциальность, долговечность, техническое обслуживание, эстетика и затраты.
Мы выбрали стеклянные балконные перила в связи с учетом на предстоящее в течении многих лет поддерживание состояния балконов, оно будет более практичным и балконные перила будут весить намного легче.
Соответственно, были выбраны новые алюминиевые/стеклянные перила. Чтобы увеличить срок службы материалов, порошковое покрытие будет наноситься на алюминиевые соединения балконов. Стекло будет тонировано безопасным специальным покрытием, что означает, что стекло не будет разбиваться от трещин. Кроме того, стеклянные вставки будут иметь минимальную толщину 9/16″, что делает эти панели в 4 раза прочнее обычного стекла.
Также, будет построен бетонный бордюр у основания всех перил, чтобы предотвратить падение небольших предметов (3 дюйма в диаметре) с балкона.
Новые алюминиевые балконные перила со специальным защитным покрытием должны прослужить 25+ лет с минимальным уходом.
Строительство LL11 указывает, что если фасад был классифицирован как SWARMP в предыдущем цикле, необходимый ремонт ДОЛЖЕН быть выполнен к следующему циклу. И если ремонт не производится, то состояние фасада ДОЛЖНО быть классифицировано как небезопасное. Ремонт должен быть сделан, даже если дефекты покажутся с первого взгляда, относительно незначительными, это может быть только с первого взгляда и на самом деле в реальности, состояние балконов гораздо хуже, и тем более, когда состояние зданий классифицировано как небезопасное.
В соответствии с текущей версией Местного закона города Нью-Йорка LL11, Департамент зданий (DOB) начал более строго относиться к объектам которые были классифицированы как «безопасные с ремонтом и обслуживанием», и которыми владелец никогда не ремонтировал. По сути, если это не исправляется владельцем к следующему циклу / проверке, DOB классифицирует состояние объектакак небезопасный, даже если он на самом деле не является небезопасным, просто чтобы владелец был вынужден немедленно исправить проблему.
В соответствии с LL11 Совет Директоров нанял подрядчика, который должен оперативно отремонтировать ваши балконы.
Этапы строительства – чего ожидать.
1. Объем работ:
Ремонт фасадов: ремонт кирпичных фасадов, замена трещин и смещение кирпичей, замена изношенного раствора, чистка и ремонт ржавых соединений, ремонт / замена треснувших подоконников, ремонт материала которым вокруг обложены кондиционеры, ремонт / замена бетона на поврежденных полах, фасадах и потолках на балконах, удаление бетонных стен на балконах, установка новых бордюров на балконах, установка новых стеклянных перил с алюминиевыми перегородками между стёклами и алюминиевым бордюром наверху стеклянных перил, новое гидроизоляционное покрытие на полах балконов, мелкий ремонт бетона на навесе гаража.
2. График строительства:
Мы получили необходимые разрешения, и мобилизация строительства должна начаться завтра, в понедельник, 3 октября 2022 года. Ожидается, что текущий объем работ будет завершен к февралю 2024 года. График строительства может измениться, если будут непредвиденные невозможные условия работы или необычная погода и т. д.
3. Личная собственность:
Если вы еще этого не сделали, пожалуйста, заберите все личное имущество с балконов. Подрядчик будет блокировать балконные двери снаружи, так как они будут устанавливать строительные леса. Доступ на балкон не будет до тех пор, пока строительство не будет завершено. Акционерам рекомендуется закрыть все балконные двери изнутри для безопасности членов своей семьи и домашних животных.
4. Тротуарный навес:
Установка строительного тротуарного навеса начнется на следующей неделе. (already started)
5. Строительные леса:
Строительные леса начнут устанавливаться на обоих зданиях поэтапно после установки навесов.(already started)
6. Окна:
Окна должны быть закрыты в часы строительства.
7. Подрядчик защитит кондиционеры от пыли на внешней стороне здания.
8. Время работы:
Время строительства в соответствии с Департаментом зданий между 7 утра и 6 вечера. Мы попросили Подрядчика начать после 7:30-8 утра выполнение шумных работ.
9. Заявление по поводу предстоящего возможного шума:
Ожидается шум и вибрация при сносе стен балкона, при строительстве балконных бетонных бордюров и при ремонте балконных полов и потолков.
Вопросы акционеров.
Вопрос #1.
Мы видим ржавчину на похожих балконах со стеклом, которое кажется ржавым. Не могли бы вы рассказать немного больше о наших стеклянных и алюминиевых перилах?
Во многих зданиях установили менее дорогой вариант стальных перил вместо алюминиевых. Со временем, стальные перила начинают ржаветь даже при нанесении покрытий. На прилегающих бетонных поверхностях начнут появляться пятна ржавчины. Кроме того, стальные перила начнут ржаветь быстрее в прибрежной среде и потребуют частой очистки от ржавчины и перекрашивания. Чтобы этого избежать необходимо следующее: защита от ржавчины – Алюминиевая система перил предназначена для крепления с помощью безуглеродистых штифтов из нержавеющей стали, которые вставляются в стойки перил в бетон с эпоксидной смолой. Эпоксидная смола защищает отверстие, связывается с бетоном и является электрически непроводящей, предотвращая электролиз между алюминием и армированной сталью. Эта система разработана для прибрежной и ветровой среды. Наличие алюминиевого материала и некоррозионных креплений предотвратит образование ржавчины на креплении. Кроме того, алюминиевые перила будут покрыты порошковым покрытием для дополнительного слоя защиты из-за соленой среды.
Вопрос #2
Некоторые акционеры хотят знать, что произойдет с существующей плиткой, которую они установили на своих балконных полах.
Нынешнюю балконную плитку придется убрать. (It will get broken in the process of the work)
Все бетонные балконные полы будут отремонтированы, чтобы получить необходимый положительный наклон верхней поверхности к сливу. Когда плитка неправильно установлена на плите балкона, влага может попасть в отверстие между плиткой и бетоном. Эта захваченная влага пройдет через циклы замерзания / оттаивания зимой и вызовет значительное ухудшение состояния поверхности балконного фундамента и повредит структурную целостность балкона. В настоящее время многие этажи сегодня задерживают воду из-за недостаточного или отсутствующего уклона к сливу. Также фундамент балконов будет покрыт специальным покрытием.
Вопрос #3
Некоторым акционерам любопытно, как они должны чистить стекло после завершения проекта. Что вы думаете по этому поводу?
Балконное стекло очищается почти так же, как и окна. Мы получим рекомендацию по чистящим материалам от производителя стекла. Кроме того, есть много методов для очистки стёкол, которые могут быть использованы для этой конкретной чистки стеклянных перил.
В отличие от сегодняшнего дня с каменными балконными стенами, которые мы не можем очистить от грязи, птичьих поносов, плесени и мха, мы, наконец сможем чистить перила балконa
Вопрос #4
Еще раз хочу спросить, можно ли при строительстве открывать балконные двери?
Все балконные двери будут заблокированы до тех пор, пока работа не будет завершена, проверена инженерами и принята, а строительные лестницы удалены. Важно отметить, что все персональные предметы должны быть своевременно удалены с балконов по указанию руководства, чтобы избежать задержек строительства.
Вопрос #5
Когда дело доходит до окон, какие правила обычно нужно соблюдать в течение дня и ночью?
Акционерам рекомендуется держать все окна закрытыми и, по возможности, держать жалюзи завешанные в рабочее время строительства, при этом, необходимо пояснить, что рабочие не будут входить в чью-либо квартиру. В нерабочее время, если это необходимо, вы можете открыть окна.
Вопрос #6
Какие правила мы должны соблюдать в отношении кондиционеров? Будут ли они заблокированы для пользования?
Вся внешняя сторона кондиционеров на балконах будет защищена от пыли Контрактором.
Вопрос #7
Еще раз, пожалуйста, перейдите к ожидаемому рабочему времени в течение недели.
Отдел зданий позволяет работать с 7 утра до 6 вечера. Правление кооператива просило, чтобы время строительных работ было с 7:30 утра до 5 часов вечера, в зависимости от задач и графика выполнения, a выполнение более шумных работ после 7:30-8 утра.
Вопрос #8
Ожидаете ли вы, что бассейн будет закрыт и следующим летом?
Да, исходя из расписания, которое у нас есть сегодня, бассейн будет закрыт следующим летом.
40-50 Brighton 1st Road Co-Op 